前テナントの設備や機材を活用することで、開業費用や工事期間を削減できる「居抜き物件」は、多くの飲食店開業者の強い味方です。
ただしスケルトン物件と比べ、居抜き物件で開業を考えている場合は事前に確認しておくべきポイントも多くなります。特にはじめての物件探しの場合、内見に行っても「どこをどうみればよいのかわからない」という方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、物件内見時に確認しておくべき、居抜き物件ならではのチェックポイントをお伝えしたいと思います。
自分が営業しているイメージが持てるか
あたり前ですが、最も大事な点がその店舗で自分が営業しているイメージがもてるかということです。立地や各種条件がよくても、最終的には自分の気持ちが一番大切になります。内見時に、そのお店に立っている自分の姿が想像できたのであれば、まず問題ないでしょう。
設備面のチェックポイント
厨房機器や各種設備の動作確認
飲食店には高額な機材が多いため、そのまま機材を譲り受けることのできる居抜き物件はメリットが大きいです。しかしどんな機材にも寿命はあります。前テナントがオープンして数年以上たっている場合などは、譲り受けてもすぐに壊れてしまうなどのリスクも考えられます。そのためきちんと動作確認をし、できればいつ頃購入したものか、取り扱い説明書があるかなども確認するとよいでしょう。
水道・ガス・電気・排気設備のスペックに過不足がないか
内外装よりも意外と工事に費用がかかるのがこれらのインフラ設備です。これらが自分のやろうとしている店舗に充分なスペックでそろっていれば、内装工事費はかなりおさえることができます。必要な容量は業態ややりたいことによっても異なりますが、例えばカフェの居抜き物件で焼肉屋をやるとなると、使用する火力や給排気量が大きく変わるため、容量をあげるための工事が必要になり費用はかさんでしまうでしょう。
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厨房機器などにリース品が含まれていないか
内装や設備などには、リース品を使うオーナーさんも多いです。リース品はあくまでリース会社の資産であるため、最終的には返却しなくてはなりません。内見時にあってあてにしていた機材が実はリース品だったとなってしまっては困るので、造作譲渡契約を交わす前にリース品の有無をきちんと確認しておきましょう。
厨房の区画はそのまま使えそうか
飲食店の厨房には、防水処理がされていたり、床下や天井裏などにグリストラップや各種配管がめぐっていたりするため、前テナントの厨房の区画がそのまま使えると内装工事にかかる費用を大幅におさえることができます。
前テナントについて
退去理由は何か
聞きにくいことではありますが、前テナントの退去理由も確認しておきましょう。
とはいえ、飲食店の退去理由の多くが経営の悪化によるものです。そうした場合、同業態での開業はリスクの高いものと覚悟し、なんらかの戦略をうつ必要があるでしょう。逆に、前テナントとは全く異なるターゲット層を狙うということであれば勝算は充分ありえるでしょう。
近隣の評判はどうだったか
居抜き物件では、内装設備等をそのまま引き継ぐことができるメリットがある反面、前テナントの評判もそのまま引き継いでしまうというデメリットもあります。評判の良い店であれば問題ありませんが、近隣とのトラブルを抱えていたり、悪い噂がある場合は注意が必要です。
その場合、店舗の外観を大々的にリフォームするなど、経営者が変わったことをアピールするよう心がけましょう。
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