造作という用語は建築工事で使われる場合と不動産物件で使われる場合とで意味が異なります。建築工事では棚や作り付けの備品がそれにあたり、不動産物件ではもっと広い意味に使われます。不動産の賃貸物件で造作の用語が使われる場合は、貸主から借り受けた部屋の中に、借主が自ら設置した仕上げや備え付けの備品、空調や給湯などの設備機器までが含まれています。
賃貸物件は契約終了時に原状回復が求められますが、その際、撤去や復旧の対象となる仕上げや設備、備品類を造作という呼び方をします。賃貸の飲食店においては、借主側で設置した壁・床・天井の仕上げや空調設備、給湯機器などがそれにあたります。
建築工事では仕上げと設備は別工事として分けられますが、不動産物件においては同じに扱われます。店舗賃貸を居抜きで借りる場合は、造作譲渡料が問題となることがあります。その場合は貸主が初めに提供したもの以外の作り付けの部分をこの用語で説明しています。
造作譲渡料の考え方と支払先
店舗賃貸では貸主に支払う敷金・礼金・賃料を以外に造作譲渡料の支払いを要求されることがあります。これは元の借主に支払われるもので、権利金の一部と考えられます。敷金や礼金は貸主に支払われるのに対して、譲渡料は元の借主になされるのが特徴です。
譲渡料はその物としての価値が反映されているわけではなく、立地条件などの店舗賃貸の価値そのものが反映されています。したがって、立地条件の良い場所にある物件ではこの譲渡料が高く設定され、それ以外では比較的安く設定されるのが一般的です。造作譲渡料は引き継がれる内装や設備機器その物の価値とは関係なく、立地条件の良し悪しが反映されて金額が設定されることに注意が必要です。
この譲渡料は貸店舗独特のもので、貸事務所などには設定されません。また、居住用の賃貸の場合は原則どおりに原状復旧がなされるので、必要のない造作は撤去が要求され、仕上げ材も場合によっては元の状態に戻す必要があります。
